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Suplemento Z: Consorcios

Reglamentos, los 10 mandamientos de los consorcios.

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Todo está escrito. Las normas que reglan la convivencia en un edificio no fueron esculpidas en piedra, pero algunas provienen de tiempos tan lejanos que podrían haber sido talladas en algún pedazo de pared.

«Todos los edificios construidos bajo la ley 13.512 de Propiedad Horizontal tienen un reglamento», afirma el abogado especialista en la materia Jorge Maldonado. «El reglamento forma parte de cada una de las escrituras de cada departamento», continúa.

En los edificios muy antiguos, las copias certificadas del reglamento suenen perderse. Por eso, es obligación del administrador contar con el original y tenerlo a disposición del propietario que lo requiera.

El reglamento se redacta mediante escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Y sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. En caso de realizarse cualquier modificación, ésta deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Cada reglamento contiene las siguientes especificaciones.

– La determinación de las partes del edificio de propiedad
exclusiva y la proporción que corresponde a cada piso o departamento en relación con el valor conjunto. Se especifica la superficie de cada unidad.

– El destino de las unidades. Hay reglamentos que establecen que cada departamento puede ser utilizado exclusivamente como vivienda y otros que permiten el ejercicio de actividades profesionales, siempre que no involucren el manejo de mercaderías que puedan ser nocivas para el resto. «Si el reglamento no lo dice, no hay prohibición de uso profesional o de vivienda», aclara Maldonado.

– También suelen especificar que determinadas unidades funcionales sean habilitadas para la actividad comercial, lo que permite que muchos edificios tengan negocios en su interior.

– La enumeración de las cosas comunes y los espacios de uso común para todos los propietarios o inquilinos. También, sus formas de uso.

– La fijación de expensas y la contribución de cada departamento a ese gasto. También, la fijación de cargas comunes y la forma de contribuir a solventarlas. «A veces se forma una cuenta de reserva para gastos futuros extraordinarios, como el arreglo de una vereda o del frente. Eso se ve en la liquidación de las expensas», explica el abogado Guillermo Borda, del estudio que lleva su apellido.

– La forma de designar al administrador y de removerlo, y su retribución, facultades y obligaciones. En los edificios nuevos, las constructoras suelen reservarse el derecho de administración por diez años, para minimizar riesgos ante eventuales fallas en la obra. «Eso provoca conflictos con los propietarios minoritarios», afirma Maldonado. Borda agrega: «Antes, los propietarios eran esclavos del administrador que designaba el constructor, pero hoy no es tan así, porque algunos desarrolladores bajaron ese plazo a cinco años e igual se puede remover al administrador».

– La manera de convocar a una reunión de propietarios, de ser necesario, quién la presidirá y las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones. Existen en los consorcios asambleas ordinarias y regulares, y otras extraordinarias, que pueden surgir ante eventualidades.

– La prohibición expresa del ingreso de mascotas en el edificio, en los casos en que no esté permitido mantener animales dentro de la construcción. «Un desarrollador, al redactar el reglamento, puede decidir que en el edificio estén prohibidos los animales y eso puede afectar la comercialización del producto», afirma Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.

– Cuando los reglamentos establecen un código de conducta,
con los horarios de silencio y otras especificaciones, reproducen los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal.

– Otras normas de convivencia están fijadas en los reglamentos internos, que forman parte de la vida cotidiana de los edificios cada vez con más frecuencia. Estos preceptos, a diferencia del reglamento del consorcio, no revisten carácter de escritura pública. Aquí se norman pautas de uso de la pileta, el gimnasio o el salón de fiestas, entre otros espacios comunes, en las edificaciones que cuentan con esos lugares.

En piedra o sobre un papel amarillento y arrugado, algunas de estas reglas suelen pasarse por alto al decidir una compra y un alquiler. Eso puede costar caro.

DZ/km

 

Fuente Redacción Z
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