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TEMAS DE LA SEMANA

Mercado inmobiliario

Los habitantes de mayores recursos desplazan de los barrios a los porteños de clase media baja.

Por Alejandro Guerrero
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Todo cambia, incluso los sistemas de medición de los cambios poblacionales en las grandes ciudades y, por supuesto, el modo de establecer la influencia de esos cambios en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, la tecnología Sistemas de Información Geográfica (GIS, su sigla en inglés) se ocupa de evaluar la distribución espacial de la población urbana y su composición socioeconómica, de modo de discriminar, por ejemplo, los sectores de altos ingresos o las áreas marginales.
En la ciudad de Buenos Aires, la nueva técnica se aplica desde mediados de 2008, orientada a la segmentación del mercado y a la estimación de la potencial clientela inmobiliaria. Se toman como punto de partida los datos del Indec de 2001 y, mediante una serie de algoritmos matemáticos diseñados especialmente, se actualiza periódicamente la información poblacional de la Ciudad y su nivel socioeconómico. Por ejemplo, en 2008 el primer estudio con esta técnica mostró que la población de la CABA superaría los 3.055.000 habitantes en 2010, debido a los emprendimientos inmobiliarios.
En cuanto al nivel socioeconómico, el sistema en cuestión indica que aproximadamente un 11 por ciento de la población porteña pertenece al estrato alto-medio alto (ABC1), un 51 por ciento a la clase media típica (C2), el 24 por ciento a la media baja (C3), un 8 por ciento a la baja superior (D1), el 4 por ciento a la baja inferior (D2) y, finalmente, hay un 2 por ciento de población «marginal» (E).
Nivel socioeconómico y mercado inmobiliario
El incremento general de los precios inmobiliarios durante los últimos años, añadido a los aumentos diferenciales en ciertas zonas por la construcción de edificios residenciales destinados al segmento ABC1, tiene influencia directa en los cambios producidos en la distribución del nivel socioeconómico en la Ciudad.
Por ejemplo, el incremento de población de los estratos alto y medio alto en zonas muy puntuales deja ver dos tendencias: por un lado, en barrios donde tradicionalmente predominaron grupos de ingresos elevados (Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta) hay un acentuado proceso de renovación edilicia y mayor densidad poblacional, con una consolidación del estrato social anterior; por el otro, en zonas de niveles medios (Villa Urquiza, Almagro, Núñez, Barracas, Villa Pueyrredón), la población tiende a renovarse a favor de sectores más altos que los radicados antes. Es decir, se desplaza a la población de estratos socioeconómicos inferiores, cosa que se logra mediante el tipo y el precio de los inmuebles que se construyen.
Ese proceso se completa con cambios en la operatoria comercial de los distintos barrios. Por ejemplo, zonas en las que antes predominaban los sectores medios, como Núñez, Villa Urquiza, Barracas o Flores, ahora registran cambios en el nivel de sus comercios, algo que ya sucedió en Palermo hace unos años, todo acompañado por el aumento del precio de los alquileres. Estas modificaciones no sólo implican un aumento de la demanda sino, además, una modificación abrupta de las características del consumo.
Así, tal vez, pronto consigan que Buenos Aires se parezca al Nueva York descripto por Stephen King: «En Nueva York no hay gente sin dinero. En esa ciudad, a las personas sin dinero se las tragan las veredas y jamás se vuelve a saber de ellas».

 

DZ/sc

Fuente Redacción Z
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