Ya no más gastos que no se sabe de dónde salieron, pagos a personal sin factura o acuerdos secretos. Desde junio, las liquidaciones de expensas tendrán un formulario único y obligatorio para todos los consorcios de la ciudad. La nueva disposición –llamada “Mis expensas”–, lejos de despertar las críticas que cosecharon intentos anteriores, fue bien recibida tanto por administradoras como por consorcistas y trabajadores de edificios. El objetivo es lograr rapidez y claridad en un ámbito en el que, según explicó el gobierno porteño, se reciben más de 80 denuncias diarias por irregularidades.
Básicamente, se trata de un nuevo esquema de liquidación con formulario único digital. El formulario contiene todos los requisitos exigidos por la ley 941 y puede ser descargado en: www.buenosaires.gob.ar/ defensaconsumidor/misexpensas. La medida es aplicable además a los recibos de pago, que también deben extenderse en un formulario único.
Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención iudadana, señala que esta disposición otorgará transparencia y brindará la posibilidad de que los vecinos puedan comparar entre sí las liquidaciones de sus expensas. “Esto surge de la necesidad concreta de dar respuesta a la cantidad de consultas diarias que Defensa al Consumidor recibe respecto del cobro de las expensas. Además, está diseñado a partir de un formato sustentable y accesible desde cualquier punto donde se quiera consultar”, expresa Macchiavelli.
Por otra parte, se pretende reducir los niveles de uso de papel, ya que la liquidación de expensas deberá enviarse por e-mail o estar disponible en una página web. Excepcionalmente, aquellos que no cuenten con accesos a medios informáticos, podrán seguir recibiendo la liquidación en papel.
Las denuncias
Al tope de los reclamos contra las administradoras de consorcios están las denuncias sobre falta de de inscripción en el Registro Público de Administradores.
Por ley, las administradoras están obligadas a registrarse en el gobierno porteño pero no todas lo cumplen.
De hecho, en el sitio http:// www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/listado-de-administradores-de- encuentra el listado oficial de las empresas encargadas de la administración de consorcios.
La mayoría de los casos denunciados tiene como denominador común la falta de información sobre los trabajos realizados, los pagos de cargas sociales y los movimientos de la cuenta bancaria. La nueva disposición viene a dar cuenta de esos problemas: “Hoy la dificultad que encontramos a la hora de controlar a las administradoras es que no todas las liquidaciones reúnen los requisitos exigidos, por lo que se debía chequear liquidación por liquidación para detectar la infracción. A partir de la implementación de la nueva disposición y de un formato único no habrá dificultad para controlarlos”, explica el secretario de Gestión Comunal.
¿Será fácil de aplicar? Y en caso de aparecer problemas, ¿cómo se ayudará a la gente? Macchiavelli despeja dudas: “Es de fácil aplicación y ayuda a que los administradores cumplan con la ley que regula su actividad, ya que el formulario tiene todos los requisitos exigidos por ésta. En principio, a través de las denuncias de los copropietarios nosotros controlaremos y, como autoridad de aplicación, podemos recurrir a procedimientos de oficio. De todas maneras, la idea es lograr que los administradores cumplan sin necesidad de recurrir a medios coactivos. De hecho, previo al lanzamiento, la medida fue consultada con Cámaras de Administradores de la Propiedad Horizontal y administradores en actividad”.
Lo cierto es que desde junio comenzará a saberse si estos acuerdos y deseos de claridad y transparencia podrán hacerse realidad. Por ahora, los consorcistas esperan y siguen con sus reclamos.
Dos casos reales
Acontinuación, se detallan dos casos reales que aún están pendientes de resolución, y permiten ilustrar los problemas cotidianos de los consorcios:
Sin datos
Roberto es propietario de un departamento en Barrio Norte. Cuando llegó a ese edificio, se enteró de la existencia de un consejo de administración y comenzó a participar. La situación de la administración presentaba falencias: hacía dos años que el administrador no convocaba a una asamblea anual obligatoria y en ese período no había realizado una rendición general de cuentas para su aprobación. Un tiempo después, Roberto comprobó que el administrador tenía su matrícula vencida porque no había cumplido con la obligación de presentar ante el Gobierno de la Ciudad la información del ejercicio anual.
El vecino se comunicó con el administrador para subsanar las falencias y acordó una auditoría contable pero no pudo obtener la documentación de los ejercicios 2012 y 2013. Entre otros faltantes, no estaba la información del CUIL de las personas que habían sido contratadas para realizar trabajos en el edificio y faltaban los comprobantes de horas extras que se le habían pagado al encargado. Por otra parte, comprobó que el administrador había negociado el uso de una medianera con fines publicitarios sin consultar. Todo ello sumado al avanzado deterioro de los espacios comunes lo llevaron a consultar y asesorarse para revertir esta situación.
Mes vencido
Liliana es propietaria y no integra el consejo de administración de su edificio, sin embargo analiza al detalle los distintos problemas que atraviesa el consorcio. A fines de 2013, se dio cuenta que la administradora había contabilizado el pago de las expensas a mes vencido, cuando en realidad los vecinos venían pagando por adelantado desde la conformación del consorcio. Así, parecía que la administradora adelantaba el pago de todos los insumos y luego los vecinos le reintegraban el dinero, cuestión que de hecho no era así. Otra irregularidad que notó Liliana fue que se eliminó del resumen de las expensas los saldos deudores de los copropietarios. No se podía saber certeramente cuál era el resultado final de la caja porque esos montos quedaban afuera del conteo.
Otro inconveniente que observó fue que la administradora no incluyó en el resumen de expensas los movimientos de la cuenta bancaria del consorcio del mes anterior, como lo prevé el artículo 10 de la ley 941 inciso i. Tampoco incluyó las horas extras detalladas del encargado, la cantidad de feriados, sábados y domingos que trabajó y el total de haberes bruto.
Los problemas más comunes
Éste es el ranking de problemáticas por orden de importancia según los reclamos recibidos en el Registro Público de Administradores de Consorcio (RPA):
• Falta de inscripción en el Registro Público de Administradores.
• No se informan datos básicos del administrador, como por ejemplo, número de inscripción en el RPA o CUIT.
• El administrador no brinda libre acceso a la documentación respaldatoria del ejercicio (facturas y contratos originales).
• No se informa en la liquidación de expensas los movimientos de las cuentas bancarias.
• No hay coincidencia entre lo resuelto en la asamblea y lo reflejado en la liquidación con posterioridad.
• Se omite información sobre el estado de los juicios que afronta el consorcio.
• Falta de información de los trabajos realizados, las empresas que los realizan y los pagos devengados.
• Contrata personal no matriculado por servicios de mantenimiento de gas y electricidad (corresponde contratar personal matriculado).
• Falta de convocatoria a la asamblea anual obligatoria.
• El administrador no es apto para ejercer la función.
Consultas y sanciones
Ante quejas o denuncias por incumplimiento total o parcial de la flamante disposición, los vecinos podrán –en primera instancia– llamar al 147 o realizar una consulta on line o a través del correo electrónico registroconsorcios@buenosaires.gob.ar para evaluar cada caso. Una vez hecho el reclamo, se informará qué documentación deberá presentarse para realizar la denuncia formal en la comuna más cercana, con excepción de la 8 y la 10.
Las penalidades para quienes no implementen “Mis Expensas” son las que establece la ley 941/02. Habrá multas por un monto que puede fijarse entre uno y cien salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados; suspensión de hasta nueve meses del Registro y hasta exclusión del Registro.
En tanto, los administradores también pueden acercarse y evacuar sus dudas y consultas en Patricias Argentinas 277, de lunes a viernes 10 a 14.
DZ/rg
Fuente Redacción Z
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