Ya no más gastos que no se sabe de dón­de salieron, pagos a personal sin factura o acuerdos secretos. Desde ju­nio, las liquidaciones de expen­sas tendrán un formulario úni­co y obligatorio para todos los consorcios de la ciudad. La nue­va disposición –llamada “Mis ex­pensas”–, lejos de despertar las críticas que cosecharon inten­tos anteriores, fue bien recibida tanto por administradoras como por consorcistas y trabajadores de edificios. El objetivo es lograr rapidez y claridad en un ámbito en el que, según explicó el go­bierno porteño, se reciben más de 80 denuncias diarias por irre­gularidades.

Básicamente, se trata de un nuevo esquema de liquidación con formulario úni­co digital. El for­mulario contiene todos los requisi­tos exigidos por la ley 941 y pue­de ser descarga­do en: www.bue­nosaires.gob.ar/ defensaconsu­midor/misex­pensas. La me­dida es aplicable además a los recibos de pago, que también deben extenderse en un formu­lario único.

Eduardo Macchiavelli, secre­tario de Gestión Comunal y Aten­ción iudadana, señala que esta disposición otorgará transparen­cia y brindará la posibilidad de que los vecinos puedan compa­rar entre sí las liquida­ciones de sus ex­pensas. “Esto surge de la necesidad concreta de dar respuesta a la cantidad de consul­tas diarias que Defensa al Consu­midor recibe respecto del cobro de las expensas. Además, está diseñado a partir de un forma­to sustentable y accesible desde cualquier punto donde se quiera consultar”, expresa Macchiavelli.

Por otra parte, se pretende reducir los niveles de uso de pa­pel, ya que la liquidación de ex­pensas deberá enviarse por e-mail o estar disponible en una página web. Excepcionalmente, aquellos que no cuenten con ac­cesos a medios informáticos, po­drán seguir recibiendo la liquida­ción en papel.

Las denuncias 

Al tope de los recla­mos contra las adminis­tradoras de consorcios están las denuncias so­bre falta de de inscrip­ción en el Registro Públi­co de Administradores.

Por ley, las administra­doras están obligadas a registrar­se en el gobierno porteño pero no todas lo cumplen.

De hecho, en el sitio http:// www.buenosaires.gob.ar/defen­saconsumidor/listado-de-adminis­tradores-de-  encuentra el listado oficial de las empresas encargadas de la admi­nistración de consorcios.

La mayoría de los casos de­nunciados tiene como denomi­nador común la falta de informa­ción sobre los trabajos realizados, los pagos de cargas sociales y los movimientos de la cuenta ban­caria. La nueva disposición viene a dar cuenta de esos problemas: “Hoy la dificultad que encontra­mos a la hora de controlar a las administradoras es que no todas las liquidaciones reúnen los re­quisitos exigidos, por lo que se debía chequear liquidación por liquidación para detectar la in­fracción. A partir de la imple­mentación de la nueva disposi­ción y de un formato único no habrá dificultad para controlar­los”, explica el secretario de Ges­tión Comunal.

¿Será fácil de aplicar? Y en caso de aparecer problemas, ¿cómo se ayudará a la gente? Mac­chiavelli despeja dudas: “Es de fácil aplicación y ayuda a que los adminis­tradores cumplan con la ley que regula su activi­dad, ya que el formula­rio tiene todos los re­quisitos exigidos por ésta. En principio, a través de las denuncias de los copropietarios nosotros con­trolaremos y, como autoridad de aplicación, podemos recurrir a procedimientos de oficio. De to­das maneras, la idea es lograr que los administradores cumplan sin necesidad de recurrir a medios co­activos. De hecho, previo al lanza­miento, la medida fue consultada con Cámaras de Administradores de la Propiedad Horizontal y ad­ministradores en actividad”.

Lo cierto es que desde ju­nio comenzará a saberse si es­tos acuerdos y deseos de claridad y transparencia podrán hacerse realidad. Por ahora, los consor­cistas esperan y siguen con sus reclamos.

Dos casos reales

Acontinuación, se detallan dos casos reales que aún están pendien­tes de resolución, y permiten ilustrar los problemas cotidianos de los consorcios:

Sin datos

Roberto es propietario de un departamento en Ba­rrio Norte. Cuando llegó a ese edificio, se enteró de la existencia de un consejo de administración y comenzó a participar. La situación de la administración pre­sentaba falencias: hacía dos años que el administrador no convocaba a una asamblea anual obligatoria y en ese período no había realizado una rendición general de cuentas para su aprobación. Un tiempo después, Roberto comprobó que el administrador tenía su matrícula vencida por­que no había cumplido con la obligación de presentar ante el Gobierno de la Ciudad la información del ejercicio anual.

El vecino se comunicó con el administrador para subsanar las falencias y acordó una auditoría contable pero no pudo obtener la documentación de los ejercicios 2012 y 2013. Entre otros faltantes, no estaba la informa­ción del CUIL de las personas que habían sido contratadas para realizar trabajos en el edificio y faltaban los comprobantes de horas extras que se le habían pagado al encargado. Por otra parte, comprobó que el adminis­trador había negociado el uso de una medianera con fines publicitarios sin consultar. Todo ello sumado al avanzado deterioro de los espacios comu­nes lo llevaron a consultar y asesorarse para revertir esta situación.

Mes vencido

Liliana es propietaria y no integra el consejo de administración de su edificio, sin embargo analiza al detalle los distintos problemas que atra­viesa el consorcio. A fines de 2013, se dio cuenta que la administradora había contabilizado el pago de las expensas a mes vencido, cuando en realidad los vecinos venían pagando por adelantado desde la confor­mación del consorcio. Así, parecía que la administradora adelantaba el pago de todos los insumos y luego los vecinos le reintegraban el dinero, cuestión que de hecho no era así. Otra irregularidad que notó Liliana fue que se eliminó del resumen de las expensas los saldos deudores de los copropietarios. No se podía saber certeramente cuál era el resultado final de la caja porque esos montos quedaban afuera del conteo.

Otro inconveniente que observó fue que la administradora no incluyó en el resumen de expensas los movimientos de la cuenta bancaria del con­sorcio del mes anterior, como lo prevé el artículo 10 de la ley 941 inciso i. Tampoco incluyó las horas extras detalladas del encargado, la cantidad de feriados, sábados y domingos que trabajó y el total de haberes bruto.

 Los problemas más comunes

Éste es el ranking de problemáticas por orden de importancia se­gún los reclamos recibidos en el Registro Público de Administradores de Consorcio (RPA):

• Falta de inscripción en el Registro Público de Administradores.

• No se informan datos básicos del administrador, como por ejem­plo, número de inscripción en el RPA o CUIT.

• El administrador no brinda libre acceso a la documentación res­paldatoria del ejercicio (facturas y contratos originales).

• No se informa en la liquidación de expensas los movimientos de las cuentas bancarias.

• No hay coincidencia entre lo resuelto en la asamblea y lo refleja­do en la liquidación con posterioridad.

• Se omite información sobre el estado de los juicios que afronta el consorcio.

• Falta de información de los trabajos realizados, las empresas que los realizan y los pagos devengados.

• Contrata personal no matriculado por servicios de mantenimien­to de gas y electricidad (corresponde contratar personal matriculado).

• Falta de convocatoria a la asamblea anual obligatoria.

• El administrador no es apto para ejercer la función.

 Consultas y sanciones

Ante quejas o denuncias por incumplimiento total o parcial de la flamante disposición, los vecinos podrán –en primera instancia– llamar al 147 o realizar una consulta on line o a través del correo electrónico registroconsorcios@buenosaires.gob.ar para evaluar cada caso. Una vez hecho el reclamo, se informará qué documentación deberá pre­sentarse para realizar la denuncia formal en la comuna más cercana, con excepción de la 8 y la 10.

Las penalidades para quienes no implementen “Mis Expensas” son las que establece la ley 941/02. Habrá multas por un monto que puede fijarse entre uno y cien salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados; suspensión de hasta nueve meses del Registro y hasta exclusión del Registro.

En tanto, los administradores también pueden acercarse y evacuar sus dudas y consultas en Patricias Argentinas 277, de lunes a viernes 10 a 14.

DZ/rg

Fuente Redacción Z