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TEMAS DE LA SEMANA

Cada vez hay más inquilinos y menos propietarios

Uno de cada tres porteños alquila. Gasta en ello entre el 30 y el 40% de sus ingresos. Se le exigen condiciones leoninas y no existe ley local que lo proteja.

Por Franco Spinetta
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Alquilar una vivienda puede resultar una verdadera odisea. Re­quisitos abusivos, ga­rantías imposibles, precios exorbi­tantes y cartelización del mercado inmobiliario son algunos de los es­collos que los porteños padecen a la hora de alquilar un techo donde vivir. La ausencia de una ley que regule el mercado de alquileres deja a los inquilinos librados a su suerte.

Hasta no hace muchos años, para la clase media, alquilar un de­partamento en la Ciudad era un paso previo, casi obligado, en el camino a la compra de la vivien­da propia. Pero esos tiempos que­daron atrás. Si hay una tendencia que –efectivamente– no pareciera tener techo, es la inquilinización de la Ciudad: hay cada vez más inqui­linos y menos propietarios.

El porcentaje no para de crecer desde 2001: uno de cada tres por­teños alquila. Según estadísticas oficiales, a pesar de haber atrave­sado un boom de la construcción (se sumaron más de 150 mil vivien­das nuevas), la cantidad de inquili­nos en la Ciudad pasó del 22,1% en 2001 a más del 33% en la ac­tualidad. Pasado en limpio, signifi­ca que un millón de personas al­quilan unas 370 mil viviendas.

¿Quiénes son, dónde y cómo viven? La Ciudad no lo sabe. La Dirección General de Estadística y Censos prepara para presentar en mayo un índice que incluirá el per­fil de los inquilinos, según adelan­taron a Diario Z fuentes de ese organismo. El legislador del Fren­te Popular y Progresista, Fernan­do Muñoz, detectó esta necesidad y lanzó una encuesta online que permite una aproximación a este universo. De la muestra de más de 600 casos se extrae que casi la mi­tad de los inquilinos tiene entre 26 y 35 años, y viven repartidos en­tre Caballito, Almagro, Balvanera y Palermo; para la mayoría el alqui­ler representa entre el 30 y el 40% de sus ingresos. Y el dato más alar­mante: el 70% considera que no puede comprar una vivienda.

El gobierno reconoce que los porteños se alejan cada vez más de la posibilidad de ser propietarios. Según el índice elaborado por Es­tadísticas de la Ciudad presentado a principios de febrero, que mide el salario en relación con el valor no­minal de un departamento de 70 m2, la brecha se amplió en 50 pun­tos porcentuales debido a la suba de los precios inmobiliarios y la au­sencia de créditos hipotecarios.

El crecimiento de la masa de inquilinos y la imposibilidad, cada vez más profunda, de acceder a la vivienda propia son indicadores que están estrechamente conecta­dos por la lógica. El que no pue­de comprar alquila. Y si comprar se hace cada vez más difícil, ¿qué pasa con los alquileres? Suben el precio y amplían requisitos.

La regulación del mercado de alquileres está sujeta a la ley nacio­nal de locaciones, que fija cuatro cuestiones medulares: la duración del contrato (mínimo tres años), la obligación de un mes de depósi­to de garantía en favor del propie­tario, la presentación de una ga­rantía y la imposibilidad de indexar (aumentar) los precios. Además, en la Ciudad rige la ley 2340, que creó el Colegio Único de Corredo­res Inmobiliarios y que estipula un tope de comisión del 4,15%.

Más allá de la colegiatura inmo­biliaria, en la Ciudad lo que impe­ra es la ley de mercado, que deja a los inquilinos a merced de requisi­tos cada vez más abusivos.

La realidad indica que la du­ración promedio de los con­tratos es de dos años, a pesar de que la ley esta­blece un mínimo de tres. En vez de un mes de depó­sito en caución como garan­tía por año de alquiler, se piden hasta tres y, en algunos casos, cuatro. Se pactan aumentos se­mestrales, sujetos a renegociacio­nes. Las inmobiliarias, en tanto, so­brepasan con creces el porcentaje de comisión. Y las garantías se res­tringen a propiedades radicadas en la Ciudad. “Las inmobiliarias eluden el cumplimiento de la ley, no dan recibos y armaron un gran mercado negro para­lelo”, indica a Diario Z el legislador Fernan­do Muñoz, quien presentó diversas iniciativas para pro­teger al inquilino. “No hay control, no hay un espacio de negociación; el go­bierno está ausen­te. Está la familia que busca un departamento de un lado y la corporación inmobiliaria del otro, que fija las condiciones”, agrega.

El círculo de desprotección se cierra con una paradoja: según la ley, quienes deben controlar a las inmobiliarias son… las mismas in­mobiliarias. Y es más: si uno qui­siera denunciar este tipo de abusos en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, debe pagar una tasa de 360 pesos. Como leyó: hay que pagar para denunciar.

Desde Defensa al Consumidor de la Ciudad aclararon que si bien las inmobiliarias pueden plantear su incompetencia, este organismo puede “tomar parte” en los con­flictos con los inquilinos. “Siempre y cuando intervenga una inmobi­liaria como proveedor, Defensa al Consumidor puede intervenir”, aseguran.

La ley ausente

Como dijimos, en la Ciudad rige la ley de mercado, que surfea sobre las expectativas económicas. En la Legislatura porteña se han presentado, desde 2008, numero­sas iniciativas para intentar regular los alquileres. Todas chocaron con la postura del PRO, partidario de no intervenir. De ese modo, que­daron en el camino proyectos del Frente para la Victoria, de la Coali­ción Cívica, del ibarrismo y de Bien Público. La idea que sobrevuela es la necesidad de poner un coto a la especulación, identificar y gravar con impuestos a las viviendas ocio­sas (se calcula, informalmente, que son unas 120 mil), y crear un ám­bito de regulación y solución entre inmobiliarias e inquilinos.

El último proyecto en danza fue presentado por Muñoz. Apun­ta a crear una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la De­fensoría del Pueblo. “Hoy el porte­ño no tiene adónde recurrir en caso de abusos”, asegura el legislador. La iniciativa está a tono con otras similares que se llevaron a cabo en La Plata y en Santa Fe, donde existe un ámbito de mediación.

Desde la Defensoría ven con buenos ojos el proyecto y asegu­ran que ya están trabajando sobre el tema. Al respecto, Nora Cataño, directora del Consejo de Media­ción, Conciliación y Arbitraje, ase­gura que aún no está individuali­zada la temática de los inquilinos, pero que sería importante “investi­gar y sistematizar toda la informa­ción” para elaborar soluciones. “Es un tema complejo, donde entran en colisión el derecho a la vivien­da, a la propiedad y las leyes regu­latorias”, dice Cataño.

Según la encuesta del legisla­dor, el 60% de los inquilinos al­quila mediante inmobiliaria e iden­tifica como principales escollos, además del precio, la comisión y la garantía. “La idea es que la comi­sión sea compartida entre inquili­no y propietario, que los contratos sean de tres en vez de dos años y que el Estado sea el proveedor de la garantía”, explica Muñoz.

En Uruguay, por ejemplo, el Mi­nisterio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente cuen­ta con un Fondo de Garantía de Al­quiler a través del cual, cumpliendo ciertos requisitos de ingresos máxi­mos, se otorgan garantías con res­paldo del Estado. Asimismo, cuen­ta una línea de otorgamiento de garantías especiales para jóvenes, que incluye la posibilidad de alqui­leres colectivos.

En el macrismo, sin embar­go, no creen que la regulación del mercado sea la solución a los ma­les del inquilinato. “Estos proyec­tos lo único que van a provocar es una retracción de la oferta”, indi­có a Diario Z un asesor de vivien­da del PRO. Es más, en el oficialis­mo creen que la Legislatura “no tiene potestad” para legislar en la materia: “La ley de locaciones es de fondo y es competencia del Congreso Nacional. Si hay algún problema, es un contrato entre privados y pueden hacer una de­manda o una denuncia en Defen­sa al Consumidor”, explican.

En efecto, existe un debate la­tente sobre si la Ciudad puede o no legislar al respecto. El aboga­do y presidente de la Unión Argen­tina de Inquilinos, Ricardo Botana, asegura que más allá de esa discu­sión, la Legislatura puede crear he­rramientas para proteger a los in­quilinos. “Es necesario avanzar en la modificación de la ley nacional y, al mismo tiempo, en una regu­lación local para frenar los abusos permanentes”, explica a Diario Z. ¿Por ejemplo? “Gravar los inmue­bles ociosos para aumentar la ofer­ta y regular la actividad inmobiliaria, como para empezar”, dice Botana. “Es evidente que el gobierno no ha logrado plasmar un programa para paliar la crisis habitacional. Para eso se necesitan normas y la injerencia del Estado en favor del más débil, es decir, el inquilino”, agrega.

A fines de 2014, el gobierno porteño lanzó el programa “Alqui­lar se puede”. Se trata de un cré­dito otorgado por el Banco Ciu­dad para afrontar los altos costos que supone entrar en un alquiler. El préstamo debe devolverse du­rante los 24 meses del contrato. Si no se paga durante dos meses, se intima al desalojo. También se ofrece una garantía en forma de deuda a una tasa del 19,5%. El programa está apuntado a fami­lias jóvenes, de hasta 35 años, con ingresos de entre uno y dos sala­rios mínimos ($4700 a $9400), y de entre dos y cinco salarios míni­mos ($9400 a $23.500). Además, incluye para empleados informa­les, un plan de ahorro previo de cuatro meses y un préstamo a tasa subsidiada. Asimismo, ban­cos privados ofrecen garantías a los propietarios a cambio de una comisión de los inquilinos.

¿Regular? no, gracias 

El mercado también recha­za cualquier tipo de regulación. Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argenti­na (CIA), coincide con el PRO en cuanto a que regular los alquileres producirá una “retracción en la oferta, que hoy es muy amplia”.

En concreto, las condiciones del mercado se fueron adaptando a la coyuntura económica. A par­tir de 2011, la compraventa de in­muebles cayó a sus mínimos histó­ricos. La situación se vio agravada por la ausencia de créditos hipote­carios. Los departamentos cons­truidos para la venta o como reser­vas de valor se pusieron en alquiler y, ergo, la oferta se amplió. Esto le puso un techo a los aumentos de los alquileres, que según la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) corren detrás de la inflación medida por las consultoras privadas. Por caso, el 2014 cerró con un aumento pro­medio del 28,2% para los depar­tamentos de dos ambientes.

Desde el sector inmobiliario aseguran que alquilar una vivien­da dejó de ser un buen negocio. La renta histórica (sobre el valor de la propiedad) se ubicaba en el 12% anual. Hoy alcanza apenas el 4%. “Como el propietario tiene el de­partamento para tener una renta y no para tenerlo vacío, no se va a abusar”, razona Arévalo.

La vivienda del encargado, un espacio común que no se puede alquilar

En prácticamente la totalidad de los edificios de la Ciudad existe un departamento destinado a la vivienda del encargado. Este beneficio está protegido y por eso resulta prácticamente imposible convertirlo en objeto de renta para el consorcio.
En efecto, el departamento destinado al encargado figura como espacio común, una caracterización similar a los pasillos y terraza del edificio. Si quisiera cambiarse dicha nominación, habría que modificar los planos de todo el edificio, lo cual resulta muy costoso. Además, el consorcio no está habilitado para facturar y debería inscribirse en la AFIP para poder hacerlo. En todos los casos, si quisiera alquilarse o venderse dicho departamento, la decisión debe tomarse por unanimidad en asamblea de propietarios.

DZ/rg

Fuente Redacción Z
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