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TEMAS DE LA SEMANA

Barrios fantasma: casas sin gente y gente sin casa

Una de cada tres viviendas está vacía. Medio millón de porteños tiene problemas habitacionales.

Por Franco Spinetta
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El rugido de las perforadoras, los martillazos de miles de obreros distribuidos por  la ciudad, carteles de compra desde el pozo, fideicomisos y nuevas torres en barrios que hasta hace poco eran de casas bajas: el ruido de la construcción se mantiene constante desde la salida de la convertibilidad y marca el ritmo de un boom inmobiliario sin precedentes: 20 millones de metros cuadrados se edificaron desde 2001 y en los últimos tres años la curva de crecimiento se pronunció. Sólo en 2008 y 2009 -últimos datos procesados- se construyeron cuatro millones de metros cuadrados. Pero nadie habita esa superficie y las cifras rutilantes son acompañadas por una curiosidad que inquieta: de cada tres viviendas, una está deshabitada.

Así, cuando baja el sol, la intensa actividad oficinesca de Puerto Madero se esfuma y queda al descubierto un dato revelador: el 40 por ciento de las propiedades está vacía. Algo parecido sucede en Villa Urquiza, Palermo y Caballito. En estos tres barrios, donde se concentró casi el 30 por ciento de la construcción de los últimos años, los nuevos metros no fueron acompañados por más habitantes. En Palermo, epicentro inicial de la construcción en altura, la población creció apenas un 0,3% en una década. Y el fenómeno ya amenaza con trasladarse a barrios del sur, como Barracas y Nueva Pompeya, que  despertaron el interés de los inversores frente al posible traslado de la administración pública en un caso, y frente a la llegada inminente de la línea H de subterráneos en el otro.

Según la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, en las zonas del boom, creció en un 400% la construcción de viviendas lujosas y suntuosas. Por vivienda lujosa se entiende a aquella que cuenta con ascensor de acceso privado, ascensor de servicios, tres habitaciones, baños de servicio y un living comedor de más de 42 metros cuadrados. Las suntuosas tienen también pileta de natación y un cuerpo independiente para vivienda de servicio.

De esta manera, el mercado inmobiliario de la Ciudad está sumamente dinámico y a la vez hay crisis de vivienda. Se construye, se compra y se vende entre quienes quieren y pueden invertir en propiedades de alto valor, pero no entre quienes necesitan habitar.

Según un estudio de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) realizado en septiembre de este año, en estos barrios el valor del metro cuadrado alcanzó un promedio de 2.624 dólares, con picos en Palermo (tres mil dólares) y Puerto Madero (6.500 dólares).

Si  estos valores se cruzan con los de la economía de la clase media y las necesidades habitacionales de la población, lo que aparece es un problema complejo, que aún no tiene solución. Una vivienda media para una familia tipo se conseguirá a 300 mil dólares.

Es entonces cuando el crecimiento amenaza con volverse paradoja: hay 340 mil viviendas vacías y 500 mil personas con problemas vivienda. O dicho de otro modo. Mientras los metros construidos crecen de manera exponencial, la Ciudad tiene los mismos habitantes que en 1947; mientras el valor del metro cuadrado llega a la estratósfera y la construcción de propiedades suntuarias se multiplica, la población de las villas de emergencia crece en un 50 por ciento en una década. Mientras los barrios se desarrollan y se aprecian, sus habitantes originales deben emigrar y los créditos disponibles en su versión más benévola, exigen ingresos un 300 por ciento mayor que el ingreso promedio de un grupo familiar de la Ciudad.

COMO EN EL PRIMER MUNDO

El fenómeno no es propio de Buenos Aires. Ya se vivió en ciudades del primer mundo, como Londres o Nueva York, y fue bautizado por los expertos en urbanismo con un nombre rimbombante: «gentrificación».

Para explicarlo de una manera sencilla: el Estado invierte en infraestructura y desarrolla determinados barrios, en donde aumenta el valor de la tierra. Se construyen torres para asegurar el dinero excedente de personas que quieren invertir y para que se radiquen empresas que frente a las nuevas posibilidades tecnológicas y de comunicación ya no necesitan del microcentro.

Aumentan los precios de todo el barrio y sus habitantes tradicionales se van porque venden o porque no pueden pagar los nuevos precios de alquiler, ni acceden a los créditos necesarios para comprar.

Dejan la ciudad, o se trasladan a barrios populares sin nuevas construcciones -donde  comienzan a vivirse problemas de hacinamiento- o a edificios del centro que originariamente eran de oficinas y quedaron deshabitados, o a villas de emergencia y a pensiones.

Esto a la vez genera nuevos movimientos: para absorber un nuevo tipo de público, las pensiones plantean nuevas exigencias y en las villas se construye y se desarrolla un mercado inmobiliario informal.

«La política del Gobierno de la Ciudad de emplazamientos de polos como el Tecnológico en Parque Patricios está destinada a revalorizar el precio de la tierra desde el punto de vista inmobiliario y generan un corrimiento demográfico: las casas son compradas a bajo costo por la ausencia de infraestructura social, pero luego el gobierno comienza a hacer obras y sube el precio de las propiedades», asegura la diputada de Buenos Aires Para Todos, Laura García Tuñón. En ese sentido, la administración porteña planea trasladar las dependencias gubernamentales más importantes a Barracas.

En los pasillos de la Legislatura y del Gobierno de la Ciudad, hay coincidencia en señalar que el próximo objetivo es Nueva Pompeya: «Las obras del subte H están orientadas a revalorizar una zona baja, como lo es ese barrio, que está ubicado en un punto clave: a la izquierda del camino de sirga del Riachuelo y de fácil acceso. No sería raro que a medida que avancen las obras del subterráneo, los legisladores del PRO intenten cambiar el Factor de Ocupación de Terreno (FOT) para poder construir torres», cuenta un asesor que prefiere permanecer en el anonimato y añade: «Según los expertos en patrimonio de la Autoridad de Cuenca Matanza Riachuelo (Acumar), que entiende en el proceso de relocalización de las familias que viven a la vera del río, sólo la iglesia de Pompeya se salva y lo demás puede ser demolido, es decir, un cheque en blanco para las constructoras».

ÉXODO PORTEÑO

«La burbuja inmobiliaria -y la consecuente suba de precios de los inmuebles- provocó un corrimiento de la clase media hacia barrios periféricos», señala el arquitecto y urbanista Gustavo Cañaveral. Pero en esos barrios la situación es inversa. Hay hacinamiento. Mientras que en Villa Urquiza por ejemplo, se construyeron 139.903 metros cuadrados, en Versalles la construcción fue de apenas 3.067 metros cuadrados.

«Las construcciones que se utilizan como inversión agudizan la situación», asegura Lisandro Teszkiewicz, abogado especialista en vivienda y asesor del legislador kirchnerista Francisco Nenna. «Hace algunos años, las constructoras utilizaban créditos y se saldaban las deudas con la venta de las unidades. Hoy, esas mismas empresas incorporaron una figura novedosa al mercado: los fideicomisos, que están formados por pequeños rentistas que financian a las construcciones a través de cuotapartes y se quedan con la propiedad finalizada como inversión, de allí que haya tantas unidades vacías», detalla.

Y la consecuencia lógica del mercado se cumplió: «Si no se regula, el sector inmobiliario presiona hacia abajo. Es una situación que va estallando, como en el Indoamericano», advierte Teszkiewicz.

«El problema es que el Gobierno de la Ciudad no tiene intención de solucionar la emergencia habitacional, ni para la clase baja ni para la media», dispara la legisladora de la Coalición Cívica y presidenta de la Comisión de Vivienda, Rocío Sánchez Andía.
«La clase media-baja, históricamente inquilina, se vio también desplazada por el nicho de personas (o grupo familiar) que ganan 6 o 7 mil pesos y que no pueden acceder al crédito y, por ende, alquilan», añade Cañaveral.

CRÉDITOS PARA NADIE

Los problemas para la clase media se resumen en uno de magnitud: la ausencia de créditos bancarios. «Es imposible para el asalariado medio acceder a una propiedad, sobre todo a un préstamo para comprar», sentencia el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten. «Hoy por hoy, sin la ayuda de un familiar o amigo, es muy difícil adquirir una casa. En promedio, en el mercado financiero, para un crédito de 70 mil dólares, hay que pagar una cuota de cinco mil pesos y la persona o grupo familiar tiene que demostrar ingresos en blanco por 14 mil pesos».

García Tuñón reclama políticas más activas del Banco Ciudad para ese sector. Sánchez Andía pone como ejemplo el crédito de esa entidad que consiste en 150 mil pesos y está destinado a personas que perciben un sueldo de 1.500 pesos. «¿En qué lugar de Buenos Aires podés comprar a ese precio?», se pregunta.

La propia ministra de Desarrollo Social, María Eugenia Vidal, reconoció en una reunión con la CIA que «el crédito social dirigido a las personas de menos recursos es insuficiente». Fuentes de la banca porteña aseguraron a Diario Z que están evaluando una nueva línea crediticia para 2012 para la adquisición de la primera vivienda, dirigida a los jóvenes. «Si la banca pública no orienta el segmento con créditos accesibles, los privados tampoco lo harán. Y llegamos a una situación insólita: hoy acceden a los préstamos quienes no lo necesitan», indica García Tuñón.

Vidal también habló de los problemas que existen con el Sistema de Garantía Bancaria -ideado por la diputada de la CC Adriana Montes-, que está destinado a aquellas personas que no pueden recurrir a un alquiler formal por falta de garantías. «Tal como está planteado no funciona», dijo la ministra ante más de 60 inmobiliarias. «Encontramos un mercado difícil de aplicación porque casi siempre el locador prefiere mantener los arreglos con el locatario por fuera del sistema bancario» explica un vocero del Banco Ciudad. Es decir, en negro. Desde la puesta en marcha del plan, hubo alrededor de 300 consultas y menos de 50 operaciones concretadas, según informaron oficialmente.

HOTELES PENSIÓN

Aquellas familias que no reúnen el dinero para los adelantos y la garantía que exigen las inmobiliarias para alquilar, comenzaron a recaer en los hoteles-pensión, donde conviven con otra realidad: los desalojados que reciben un subsidio habitacional. «La situación se agrava en este punto porque, al absorber el mercado de la clase media-baja desplazada, los hoteles-pensión comenzaron a aumentar las exigencias: cobran más, no dejan guardar las pertenencias y en algunos casos no admiten familias», explica Sánchez Andía.

En estos sitios se llega a pagar entre 800 y 1.300 pesos mensuales por una habitación, mientras que el monto de la ayuda que otorga el ministerio de Desarrollo Social consta de diez cuotas de $1.200 (como máximo para un grupo familiar).
«Al ser locaciones encubiertas, el propietario posee el derecho de admisión. Son inquilinatos disfrazados y las personas no son pasajeros sino inquilinos, aunque no tienen derechos como tales. Con lo cual el exiguo subsidio que otorga el Gobierno no funciona y tampoco soluciona la problemática porque muchas familias terminan alquilando en inquilinatos truchos o en casas tomadas», asegura el referente del Movimiento de Ocupantes e Inquilinos (MOI-CTA), Néstor Jeifetz.

Los beneficiarios deben presentarse espontáneamente una vez por mes en el ministerio con las facturas de las locaciones. «El seguimiento es nulo. Sólo le exigen la documentación y cuando la familia no consigue el recibo (lo cual sucede muy a menudo en los hoteles-pensión), se termina la asistencia. Y la verdad que con el monto máximo, no se consigue alquilar en muchos lugares que estén en regla», señala Jeifetz.

A falta de una estadística oficial sobre la cantidad de familias desalojadas, los asesores de vivienda toman como referencia el número de asistidos. Según Lisandro Teszkiewicz «este años se dispararon los subsidios habitacionales: estamos en 14 mil familias asistidas, es decir, 58 mil personas desalojadas». Teszkiewicz recuerda que el promedio de los últimos años se ubicó en cinco mil subsidios anuales.

Las opciones para aquellos que no cumplan con la contraprestación son tres: abandonar la Ciudad, dormir en los paradores del Estado o la calle. Al respecto, funcionarios del gobierno porteño, como el jefe de Gabinete, Horacio Rodríguez Larreta, arguyeron en más de una oportunidad que muchas familias se niegan a pernoctar en los paradores. 

El número de personas que viven en hoteles e inquilinatos, según estima el MOI, supera las 100 mil personas. En tanto, un informe sobre el déficit habitacional realizado por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y la Asesoría General Tutelar de la Ciudad (AGT) relevó aproximadamente 140 mil personas que viven en hoteles o casas devenidas en hoteles, en condiciones precarias y hacinamiento.

EL ALQUILER EN LAS VILLAS

El círculo de la «gentrificación» se cierra con el colosal crecimiento de las villas, que desde 2001 aumentaron su población en un 52,3% y llegan a albergar a 163.587 personas distribuidas en 30 asentamientos. La explosión demográfica tuvo su consecuente desarrollo inmobiliario: el fenómeno del alquiler.

En 2009, un relevamiento realizado por el Gobierno de la Ciudad en la Villa 31 reveló una situación inédita hasta entonces: el 20% de los habitantes eran inquilinos. «Esto es consecuencia de la ausencia de políticas públicas de viviendas», asegura Cañaveral. A esto se le sumó una creciente actividad económica -supermercados, kioscos, pizzerías y parrillas- y las obras del Gobierno de la Ciudad, como las recientemente inauguradas: adoquines y pintada multicolor en la 31.

Según el Censo 2010, la cantidad de hectáreas ocupadas por las villas porteñas no se modificó sustancialmente en 50 años. En 1962 ocupaban 146,5 hectáreas; en 1980, 246,5 ha; en 2001, 292,7 ha, y en 2010, 259,9 ha. Es decir, crecieron en altura. «Esta situación es la punta del problema porque cómo se explica que una persona pague mil pesos por una habitación en la Villa 31 -sin servicios- y no alquile, con un poco más de esfuerzo, un departamento de $1.500», señala la diputada Sánchez Andía. En la Comisión de Vivienda están discutiendo la ley de urbanización de la 31, que prevé una regularización de las tierras: le darán al universo de inquilinos una propiedad. «Esto corta el negocio inmobiliario de raíz», agrega la legisladora.

POLÍTICAS PRO

El Ejecutivo planea reducir el 12,6% la partida para el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC). El dato se desprende del proyecto de Presupuesto 2012 enviado a la Legislatura. En 2011, el monto destinado al IVC era de $735.131.165, mientras que para 2012 será de $642.759.039, es decir $92.372.126 menos.

«Es increíble. Parece que para el actual gobierno los problemas de vivienda han disminuido, ya que le destinan al IVC sólo el 1,9 por ciento del presupuesto total de la Ciudad. Una vez más queda demostrado que el jefe de Gobierno no tiene voluntad política de resolver esta problemática», dice la legisladora Sánchez Andía, que recuerda que Mauricio Macri vetó a principios de este año la Ley de Emergencia Habitacional. Según informó, desde la Comisión de Vivienda intentarán que la Legislatura vuelva a insistir con la aprobación.

Un estudio realizado por el diputado de Nuevo Encuentro Gonzalo Ruanova revela que «al analizar la ejecución del IVC en el período 2008-2010, se observa que la gestión de Macri dejó de invertir prácticamente la mitad del presupuesto destinado a vivienda». De casi 1.500 millones de pesos, se devengó el 56,34%. Ruanova ensaya un cálculo polémico: «Se construyeron 1.900 viviendas y el costo promedio ascendió a la ridícula cifra de 100 mil dólares». A este ritmo, 2011 no será la excepción: la última información disponible, indica que al 30 de junio, el IVC ejecutó sólo el 17%, lo que equivale a una inversión que no alcanza los $124 millones sobre un total de $736 millones. Desde el MOI-CTA, además de reclamar por el freno de los desalojos y la regularización de las tierras, piden por la reactivación de la ley 341, que establece la construcción de viviendas a través de cooperativas autogestionadas.

Mientras tanto, el boom de la construcción continúa en una marcha frenética: Los habitantes necesitan casas que no hay y se construyen propiedades que nadie necesita.

DZ/km

 

Fuente Redacción Z
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